Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Комментарий к статье.
1. Переход права собственности на недвижимость к покупателю в соответствии с п. 1 коммент. ст. подлежит государственной регистрации. При этом, к сожалению, понятие регистрации перехода права собственности так же, как и в п. 1 ст. 131 ГК, не раскрывается. Нет разъяснений на сей счет и в Законе о государственной регистрации. Очевидно, однако, что регистрация перехода права собственности не тождественна регистрации самого договора. При продаже недвижимости, по существу, регистрируется прекращение права собственности продавца и возникновение этого права у покупателя.
2. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
3. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими нормативными правовыми актами.
4. Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции, однако стороны могут установить такой срок своим соглашением. Учитывая, что для договоров, заключенных в простой письменной форме, необходимо, чтобы обе стороны обратились в регистрирующий орган в целях регистрации права собственности, уклонение одной из сторон от государственной регистрации служит препятствием прекращения права собственности у продавца и возникновения его у покупателя. В целях защиты прав заинтересованной стороны законодатель наделил ее правом на обращение в суд с требованием о регистрации права собственности. Правило, установленное п. 3 ст. 551 на случай уклонения стороны от регистрации перехода права, аналогично норме о регистрации договора по требованию одной из сторон, сформулированной в п. 3 ст. 165 ГК. Если требование о регистрации права собственности за покупателем суд удовлетворит, регистрация происходит по правилам ст. 28 Закона о государственной регистрации. Сторона, уклонявшаяся от государственной регистрации перехода права, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В договоре может быть предусмотрена также ответственность в виде неустойки за нарушение установленного договором срока обращения сторон в регистрирующий орган.