Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.
Особенности договора социального найма состоят в следующем:
1. Объектом договора является изолированное жилое помещение;
2. Объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (в государственном или муниципальном);
3. Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи в пределах установленной нормы (нормы предоставления);
4. В качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или местного самоуправления;
5. В качестве нанимателя выступает физическое лицо;
6. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи;
7. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
9. Договор социального найма носит бессрочный характер.
Договор социального найма жилого помещения заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения, а также в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, в письменной форме. В результате заключения данного договора у нанимателя возникают право пользования жилым помещением и иные жилищные права.
Правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма, сгруппированные в ст. 57-59 Жилищного кодекса Российской Федерации, имеют обязательное значение для всех региональных и муниципальных органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению граждан жильем. Указанные статьи регулируют предоставление жилых помещений по договорам социального найма тем гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, гарантируют учет законных интересов таких граждан, определяют порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах.
Новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях и состоящим на жилищном учете, установлены в ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом, как и ранее, жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ).